Fagrådet for våtrom (FFV) får i løpet av året en del henvendelser fra seksjonseiere og styremedlemmer i sameier og borettslag. Naturlig nok er det oppussing av bad det dreier seg om, og folk kontakter oss ikke for å fortelle om hvor fint det nye badet har blitt men om hvilke problemer de har støtt på. Problemstillingene er flere, men med samme utgangspunkt: Hva har seksjonseier ansvaret for, og hva har sameiet ansvaret for – på badet?
Bjørn Grimsrud
Fagsjef VVF, Fagrådet for våtrom
Eierseksjonsloven ble sist endret i 2018. Her ble det i § 32 og § 33 gjort en presisering av hva sameiet og den enkelte seksjonseier har vedlikeholdsansvar for. Seksjonseier har ansvaret for å vedlikeholde alt av inventar, utstyr, overflater, rør, varmekabler, membran og sluk på badet. Men vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av sluk og rør som er bygget inn i bærende konstruksjoner. Det vil i praksis si sluk og rør som er støpt ned i gulvet. Det er det sameiet som har ansvaret for. Sameiet har også ansvaret for vedlikehold og utskifting av felles vann- og avløpsrør. (Disse er ofte ført i et hjørne gjennom badet).
Viktig å sjekke med styret
Problemene oppstår når seksjonseier pusser opp badet uten å undersøke med sameiet først om eventuelle planer for utskifting av felles vann- og avløpsrør og eventuelt slukbytte. Seksjonseier kan risikere at et nybygget bad må rives etter kort tid fordi sameiet skal gjennomføre en totalrenovering av rør og sluk, noe som oftest medfører at fliser og den vanntette membranen i gulvet blir ødelagt. Og så kommer domino-effekten inn: Ryker membranen i gulvet som også er ført opp på veggen, da ryker gjerne veggmembranen også. Og vipps – der røyk hele badet!
Et annet forhold som også kan inntreffe er at det ved oppussing av badet kan være gitt føringer fra styret om hvordan jobben med et eventuelt slukskifte skal gjøres. Det kan også være gitt føringer for hvordan membranarbeidene skal avsluttes mot felles vann- og avløpsstammer.
Er det søknadspliktig?
Noe seksjonseier også skal være oppmerksom på er om oppussing av badet vil medføre søknadsplikt til kommunen. I utgangspunktet er ikke oppussing / rehabilitering av bad søknadspliktig. Men søknadsplikten vil slå inn dersom arbeidene medfører «tukling» med bærende konstruksjoner eller dersom brannskille brytes. Og sistnevnte – bryte brannskille mot naboen under – er noe som ofte skjer når sluket i gulvet skal byttes. Så også her bør man søke informasjon hos styret i forkant – om hvilke erfaringer styret har fra tilsvarende situasjoner i det aktuelle bygget. Eventuelt kan også håndverksbedriften, som seksjonseier engasjerer, si noe om sannsynligheten for at brannskillet brytes.
Håndverksbedriften bør ha dokumentert kompetanse innen våtromsbygging – gjennom gode referanseprosjekter, at bedriften er en mesterbedrift og/eller en godkjent våtromsbedrift.
Vårt råd til seksjoneier blir følgende: Søk informasjon hos styret i sameiet – før du går i gang med oppussing av badet.
For flere tips og råd: Se www.ffv.no
Lykke til med nytt bad!
Av: Bjørn Grimsrud, Fagsjef VVF