En av hovedoppgavene til styrer i boligselskaper er å gjennomføre nødvendige oppgraderinger og vedlikehold, men det må skje på en sikker måte. Derfor kan det være lurt å be om bistand hvis dere trenger finansiering.
Å ta opp lån er en viktig beslutning for styret siden boligselskapets, og dermed også beboernes økonomi, påvirkes for lang tid fremover. Derfor er det viktig å sette seg ordentlig inn i hva avtalen faktisk innebærer og velge enkle og ukompliserte løsninger. Husk at det ikke bare er det sittende styret som skal forstå avtalen, men også de neste styrene.
Stabile låneavtaler
Gjennom felleskostnader betaler beboerne for drift og vedlikehold, renter og avdrag på lån, i tillegg til det som settes av til paring. Noen vil gjerne investere mye i å få standarden så bra som mulig, mens andre vil begrense vedlikeholdet for å holde kostnadene nede. Uansett ståsted har alle behov for forutsigbarhet. Derfor er det viktig å tenke langsiktig, og inngå låneavtaler som gir stabilitet, fleksibilitet og lave kostnader over tid.
– Styret har flere virkemidler som kan bidra til å sikre forutsigbarheten for beboerne. Nedbetalingstiden kan endres, andelen som settes av til sparing kan justeres, og nivået på felleskostnader kan økes gradvis. Det er også en mulighet å utsette noe vedlikehold, såfremt det ikke medfører verdiforringelse av eiendommen, sier Morten Dick som er leder av bedriftsmarkedet i OBOS-banken.
Morten Dick
Leder av bedriftsmarkedet i OBOS-banken
Ulike typer lån
For boligselskaper som har stort behov for forutsigbare lånekostnader kan det være lurt å binde renten på hele eller deler av lånet. Det gir stabile kostnader, men gir mindre fleksibilitet enn et lån med flytende rente. I det lange løp er flytende rente alltid billigst. Å spekulere i hvordan rentenivået kommer til å utvikle seg og velge fastrente fordi det ser billigere ut, er derfor sjeldent en god idé. For enkelte virksomheter kan det være aktuelt med lån som følger pengemarkedsrenten, såkalte NIBOR-lån. På denne typen lån svinger rentekostnadene mye, hvilket gjør det vanskelig å styre likviditeten. For boligselskaper er dette lite hensiktsmessig.
– Vi hører noen ganger om boligselskaper som får tilbud om lån med forfall om tre år, men med tilsvarende nedbetalingsprofil som et lån med 30 års nedbetalingstid. Dette kalles gjerne separatfinansiering eller ballonglån. Om du inngår en slik avtale, så vær klar over at det medfører en usikkerhet om hvorvidt du får refinansiert lånet. I verste fall kan lånet forfalle i sin helhet.
En sparringspartner
– Det er ikke morsomt å overta et styreverv hvor det dukker opp avtaler som var inngått i beste mening, men med uønskede konsekvenser for fremtiden. Alle borettslag og sameier som er forvaltet av OBOS har sin egen rådgiver i OBOS-banken som kan veilede i økonomiske spørsmål og det er helt gratis å snakke med oss, forklarer Morten Dick.
OBOS-banken har verktøyene som gjør at de ganske enkelt kan beregne kostnadene, ikke bare for hele boligselskapet, men også hva den enkelte beboer må betale ekstra i måneden for at investeringen kan bli realisert. For det de aller fleste som regel frykter og lurer mest på er hvilken økonomisk konsekvens som et tiltak vil få for egen lommebok.
– Det er helt naturlig at vi er en sparringspartner når det kommer til det økonomiske. Vi kan for eksempel se på hvordan felleskostnadsøkningen bør fases inn slik at ikke økningen blir for krapp for beboerne, eller bidra med å fremskrive selskapets økonomi for å beregne fremtidig likviditetsoverskudd. Vi er en langsiktig samarbeidspartner som ønsker å spille på lag med boligselskapene og sammen kan vi finne frem til de aller beste løsningene, avslutter Dick.
Fakta om OBOS-banken
- OBOS er Norges største boligbyggelag og boligforvalter – et samvirkeforetak eid av 450 000 medlemmer. OBOS har tilbudt sparing til medlemmer siden 1929, og etablerte OBOS-banken i 2013.
- OBOS-banken er 100 prosent eid av OBOS BBL.
- OBOS-banken bistår med finansering, sparing og økonomisk rådgivning til borettslag, sameier og andre boligselskaper.
- OBOS-banken tilbyr boliglån, sparing og et komplett dagligbanktilbud til privatkunder over hele landet. Alle kan bli kunde, men OBOS-medlemmer får best betingelser.
Av: Tom Backe, [email protected]