Siden oppgradering og rehabilitering gjerne er forbundet med store investeringer, er det smart å velge de rette samarbeidspartnerne.
På et eller annet tidspunkt vil alle boligselskaper oppleve behov for større vedlikehold på eiendomsmassen enten det dreier seg om nytt tak, rehabilitering av fasaden eller et nytt rørsystem.
– Den faste eiendommen som boligselskapet eier er den viktigste eiendelen som selskapet har, og den verdien må man passe godt på. Derfor bør styret sørge for å alltid ligge i forkant når det kommer til vedlikehold og arbeide på en slik måte at man unngår etterslep, sier Morten Dick som er leder for bedriftsmarkedet i OBOS-banken.
For å være i forkant bør styrene i boligselskapene sørge for å ha en vedlikeholdsplan. En slik plan gjør fremtiden mer forutsigbar og setter styret i stand til å vite når de store investeringene vil komme.
– Det er smart å kontakte og ha en dialog med banken om disse tingene på et tidlig tidspunkt. Vi kan bidra med finansieringsplaner og likviditetsanalyser og kan legge opp til et finansieringsløp som er tilpasset boligselskapets behov. Samtidig vil våre analyser gi en trygghet, om selskapet og beboerne «tåler» en økt belåning og klarer å betjene sine gjeldsforpliktelser, fortsetter Dick.
Hva koster tiltaket for den enkelte?
De som sitter i styrene i borettslag og sameier er sjeldne eksperter på finansieringsløsninger. Derfor bør de få bistand til å gjøre de nødvendige vurderingene:
– OBOS-banken arbeider med slike saker som dette hele tiden og har opparbeidet en solid kompetanse på området. Vi har også verktøyene som gjør at vi ganske enkelt kan beregne kostnadene, ikke bare for hele boligselskapet, men også hva den enkelte beboer må betale ekstra i måneden for at investeringen kan bli realisert, forklarer Dick.
– For det de aller fleste frykter og lurer mest på er hvilken økonomisk konsekvens som tiltaket vil få for egen lommebok, fortsetter han.
Teknisk bistand og økonomisk oversikt
Dersom det er mistanke om at det er nødvendig med utbedringer, bør styret søke hjelp fra en faglig instans med riktig fagkunnskap for å få en førstehåndsvurdering av hvordan tilstanden er, eller hva som må til hvis man for eksempel skal foreta en investering eller større renoveringsarbeider. Faginstansen kan gi en pekepinn på hva som er nødvendige tiltak.
– De foreløpige konklusjonene og anbefalingene fra faginstansene bør diskuteres i styret og ende opp i konkrete tiltak om hvordan styret skal arbeide videre med sakene hvis det er nødvendig at de foretar seg noe. Det er viktig at beboerne får skikkelig informasjon på informasjonsmøter, beboermøter og generalforsamling. Derfor er det som regel lurt å ha en lav terskel for å ta inn teknisk fagkompetanse og ekspertise fra banken. Ekspertene kan som oftest gi de beste og mest utfyllende svarene, fjerne usikkerhet og bidra til at beslutningene går igjennom på en smidig måte.
– Vi ser på den totale driften i boligselskapet og på dagens kapitalkostnader, siden mange har lån fra før. Ved å analysere hvordan den ordinære driften påvirkes av et stort investeringsprosjekt kan vi anbefale ulike tiltak for å hindre likviditetsproblemer og skape forutsigbarhet, blant annet fastrente, avdragsfrihet og, eller forlengelse av løpetid på selskapets engasjementer.
Langsiktig samarbeidspartner
For styrene er det viktig at de tar vedlikeholdsansvar for å bevare eiendommens verdi og at de samtidig sørger for en forutsigbar likviditetsutvikling i selskapet:
– Banken kan være en sparringspartner når det kommer til det økonomiske. Vi kan for eksempel se på hvordan felleskostnadsøkningen bør fases inn slik at ikke økningen blir for krapp for beboerne, eller bidra med å fremskrive selskapets økonomi for å beregne fremtidig likviditetsoverskudd. OBOS-banken er en langsiktig samarbeidspartner som ønsker å spille på lag med boligselskapene. Sammen kan vi finne frem til de aller beste løsningene, avslutter Dick.
Av Tom Backe, [email protected]