I siste halvdel av 2017 falt boligprisene tre prosent og boligmarkedet var preget av en avventende holdning ved inngangen til 2018. Det var mange boliger til salgs, boligbyggingen var høy og befolkningsveksten avtok. Det var en reell risiko for at prisfallet kunne utvikle seg og bli selvforsterkende.
Vi mente imidlertid allerede da at vi så tegn til at markedet var i bedring. Det baserte vi først og fremst på to fundamentale argumenter. Makroutsiktene var positive med fallende arbeidsledighet og optimisme i husholdningene. Samtidig var boliglånsrenten på et historisk lavt nivå. Det gir lave bokostnader.
Vi forventet imidlertid ikke noen prisgallopp, men la våre prognoser på moderate tre prosent i løpet av 2018. Etter 11 av årets 12 måneder har prisene faktisk steget nøyaktig 3 prosent, litt flaks skal man ha.
Prisene pleier imidlertid å falle noe tilbake i desember. Så året som helhet ender nok noe lavere. Men alt i alt så har 2018 utviklet seg om lag som ventet.
Årets boligpolitiske begivenhet
Finansdepartementet valgte å videreføre den mye omtalte Boliglånsforskriften inntil utgangen av 2019. Forskriften strammer inn bankenes mulighet til å gi lån til boligkjøpere, blant annet gjennom krav om 15 prosent egenkapital og at lånetager ikke kan låne mer enn fem ganger inntekt. Hensikten er å begrense den høye gjeldsveksten. Forskriften er imidlertid omstridt fordi den holder mange, særlig unge førstegangskjøpere, utenfor boligmarkedet.
Historien viser imidlertid at kraftig gjeldsoppbygging over tid sjelden ender godt. Vi behøver ikke gå lenger tilbake enn til finanskrisen i 2008 for å finne en rekke eksempler. I Norge har gjelden steget mer enn inntekten siden slutten av 90-tallet. Det har derfor oppstått et behov for å dempe gjeldsveksten. Boliglånsforskriften ble dermed nødvendig, dessverre.
Året som kommer
Boligmarkedet befinner seg for øyeblikket i en ønsket situasjon, med beskjeden prisvekst og høy boligbygging. SSB kom nylig med en ny rapport der de forventer om lag uendrede boligpriser de neste tre årene. Men hvor sannsynlig er det?
Vi vet at boligprisene sjelden flater ut over lengre tidsperioder. Siden 1950 og frem til i dag har realprisen på bolig steget mer enn fem prosent i halvparten av tiden. Samtidig har realprisen falt ett av tre år. Med andre ord det svinger av boligprisene.
Stort sett har det imidlertid svingt opp. Oppgangen de siste 10-årene har boligprisene vært særlig drevet av to megatrender:
1. Rentenivået har vært mer eller mindre fallende siden begynnelsen av 90-tallet. Det har gjort oss i stand til å ta opp stadig mer boliggjeld samtidig som lavere rente har holdt bokostnadene nede.
2. Oljerikdommen har gitt en stor velstandsøkning. Det gir prispress på skjermede goder, som bolig.
Sammen har disse to megatrendene vært dynamitt for boligprisene. På landsbasis koster en leilighet i dag ni ganger så mye som tidlig på 90-tallet.
Effekten av disse megatrendene dempes nå. Rentebunnen er sannsynligvis nådd og i september hevet Norges Bank renta for første gang på syv år. Det er ventet to renteøkninger til i løpet av 2019. Oljen forblir naturligvis vår viktigste næring i lang tid fremover, men vekstimpulsene inn i norsk økonomi avtar.
Konklusjonen er at boligprisene sannsynligvis vil stige langt mindre det neste tiåret.
I boligmarkedet har det i lengre tid vært klart at boligprisene i 2019 møter motvind fra tre kanter; 1) Lavere befolkningsvekst, 2) høy boligbygging og 3) stigende rente. Motvekten har vært sterk utvikling i norsk økonomi med lav arbeidsledighet og høy lønnsvekst. Det er imidlertid tegn til avmatning i internasjonal makro, ref. børsuroen i høst. Svekkes konjunkturene samtidig som renten er på vei opp kan det smitte over på boligmarkedet.
Vi holder imidlertid enn så lenge en knapp på fortsatt god utvikling i norsk økonomi. I vårt hovedscenario tror vi derfor på stigende boligpriser også i 2019, om lag fem prosent. Risikoen for at vi tar feil er imidlertid større enn vanlig – kanskje så stor som 30 prosent.
Av Seniorøkonom i NBBL, Christian Frengstad Bjerknes